宋庄已经成为首都一张城市名片。自1994年以来，全国各地的1300多名艺术家聚集宋庄——其中包括近百名海外和港台艺术家，宋庄为此成为中国最大的艺术家集聚地。

艺术家进入宋庄后，其中200多人购买了当地农民宅基地上的住房，盘活了闲置房屋并使其空前升值。为此，有的农户反悔，要索回出售的房屋——先后有13名艺术家被告上法庭。

假如艺术家败诉，宋庄房屋讼争就会像推到了第一张“多米诺骨牌”。因而，大批宋庄艺术家担心流离失所；倾情打造“首都名片”的宋庄镇党委书记胡介报也忧心忡忡……困扰各方的是“农民对其私有房屋依法享有处置权，但宅基地却归农村集体所有，如何化解农民私房所有权和宅基地使用权本质上相分离的矛盾”的问题。

如今，一连串并非简单意义的诉讼已引起北京市有关部门的关注，综合“考虑艺术家、农民以及宋庄镇三方面的利益，顾全大局，近期从方法上、长远从政策上解决二者之间的争端”的思路已经显现。

提示：“法不禁止即可为”和“诚实信用”的原则如何在司法审判实践中得以体现？如何处理经济快速发展和法律、法规相对滞后产生的社会矛盾？这些都是画家村这场房屋买卖合同纠纷引发诉争给我们带来的思考。

“近段时间以来，我们艺术家成为了焦点人物，”王立则说，“这其实不是我们所期望的！”

被誉为中国艺术家群落(百姓称之为“画家村”)的北京市通州区宋庄镇，因为当地农民索要早已出售给艺术家的宅基地上的私有房屋而引发诉讼，13位艺术家因此被告上法庭，并且其中一位画家一审败诉，一时间，宋庄成为媒体关注的焦点。

在这些艺术家当中，第一个被告上法庭的，是王立则。最近接到判决书的，是画家李玉兰。“法律是保护诚信，还是支持不诚信？”李玉兰对其一审败诉的判决结果不服，提起了上诉。“我们很无奈！”她说。

“农民和艺术家之间的房屋买卖合同纠纷，暴露出农村宅基地作为农村集体建设用地如何开发流转的软肋。”王立则认为。也有人指出，如果处理不好农民和艺术家的这个纷争，文化创意产业的发展就会受到阻碍，“艺术家和农民多年来形成的互利互惠的社会经济结构就会被打破，这不是危言耸听！”接受采访的几位艺术家都这样表示。

第一个被告：“应依法保护公民权利”

宋庄镇位于首都东部，通州新城北部，地处首都东部发展带和百里长街东线上，潮白河与温榆河之间，距天安门24公里，是东北及环渤海地区进京的交通要塞，下辖47个行政村，是国家级的小城镇。

2004年2月，通州区永顺镇镇长胡介报到宋庄镇任党委书记，经过调研，当年提出了“文化造镇”的口号。

2005年10月22日，中国宋庄文化艺术节拉开帷幕。“艺术节是我们文化造镇的前奏，”胡介报表示，“希望经过努力，将宋庄打造成为中国的苏荷区，就像艺术圣地法国的巴比松！”2006年，宋庄镇被确定为北京市文化创意产业基地之一。目前，宋庄已吸引全国各地约1300名艺术家，其中有200多人已购买当地农民宅基地上的住房。

“宋庄领导对画家村的这个长远规划，让我们对未来充满了信心。”王立则对记者说，“但农民起诉我们买卖合同无效，要求退房，这不是个好兆头。13名艺术家被告上法庭，其中一位一审败诉，我们为此充满了忧虑。”

王立则是第一个被农民诉至法庭的艺术家。

今年57岁的王立则当过大学教师、公务员、报社总编，“对法律比较熟悉，艺术家都找他咨询。”艺术家常宗贤告诉记者。

常宗贤于1995年在白庙村花1.85万元买了一个院子，1997年6月搬到到白庙村。

1998年9月20日，西安美术学院教授、雕塑家徐人伯购买了白庙村张建立一处房院，包括正房7间、房前屋后树木及院内所有设施，徐人伯付给张建立人民币1.85万元整，“即日起房院产权归徐人伯所有。”

常宗贤当时作为买方徐人伯的中证人，在契约上签了字。

购房后，徐人伯又加盖了五间厢房，筹办雕塑学校。不幸，徐人伯突发心脏病去世，“房子闲置了二三年之后，徐老师的夫人王玉彩又把房子卖给了我。”王立则介绍，2003年10月9日，他和王玉彩签订契约，购买了徐人伯这处房院：正房7间、厢房5间、后房2间，前大门及院落，王立则付给徐人伯人民币6.6万元整，“房院所有权归王立则所有。”

记者看到了1993年3月28日下发的通集建(93宋)字第05470号《集体土地建设用地使用证》，“土地使用者”一栏为“张建立”。

“从买房至今，不算时间和精力，我光钱就投入了十二三万元了。”王立则说，“2004年张建立找过我，对我说，如果我要卖房的话，就先卖给他。我当时同意，要卖的话，就先卖给他。2006年八九月间，张建立带着他老婆找到我，要赶我走，说房子是他的。我说房子不是从你手里买的，房子不是你的，是我的。你有证据证明房子是你的，可以打官司。”

2006年10月10日，张建立一纸诉状将王玉彩、王立则告上了法庭，请求判令他和被告房屋买卖无效。随后，法庭依法变更王立则为有独立请求权的诉讼第三人。当年11月，宋庄法庭开庭审理此案，“2007年1月，此案件由原来的简易程序，改为了普通程序。”王立则说，“现在，法院又依法延长了审限，还没判决，但不管怎样，都应依法保护公民权利！”

43岁的张建立告诉记者，他卖房、起诉都有难处，“卖房是因为当时爸妈都有病，急需钱治病。虽然我有楼房，但都是借钱买的，现在我儿子要结婚，老婆也有病，我将无处可住。”

张建立介绍，他曾找过第一个买他房子的人，告诉他们要是不卖房子他们就住着，“要是卖的话，一定要先通知我，我要赎回来。”王玉彩后来把房子卖给王立则，他并不知情。城里人不许买农民房，“10年前我不懂这些，但王立则应该知道，他属于钻法律空子。”

对于案子迟迟不判，张建立说他不懂是咋回事.“记者应该替我们呼吁呼吁，农民就一定要吃亏吗？农民就没有权利了吗？我不后悔打官司，无论输赢，都相信法律是公正的。”

第一份判决：“我们感到不理解”

张建立起诉王立则索要已售房屋后，陆陆续续又有十多位艺术家家被告上法庭。其中，李玉兰的案子是法院第一个做出一审判决的。

8月7日晚上，记者在辛店村一个院落里见到了李玉兰，她怀里抱着一个孩子，“这是我们的女儿，刚5个多月大。”

李玉兰1969年生，河北邯郸人，丈夫谭小勋1980年生，湖南娄底人，2006年元月16日在娄底涟源市民政局婚姻登记处登记结婚。

李玉兰一边给孩子喂奶，一边介绍官司来龙去脉。

2002年7月1日，李玉兰和辛店村马海涛通过中证人签订买卖房屋协议，李玉兰以4.5万元人民币的价格购买马海涛正房5间、厢房3间房屋及院落，“以上级颁发的土地房屋使用证为准，房屋款项自签字后一次交清，双方遵守协议。”这份协议上，辛店村委会加盖了公章。2003年10月27日，辛店村委会给李玉兰颁发了私人宅基地内建房许可证，允许李玉兰在其本院内建筑40平方米的房屋。

1993年4月6日颁发的通集建(93宋)字第7—055号《集体土地建设用地使用证》《土地使用者》一栏中填写的是马海涛之父“马万春”的名字，在“变更记事”一栏中，辛店村委会于2002年7月1日加盖公章并注明：“马海涛于2002年7月1日将上房5间、厢房3间出售给李玉兰使用。”

“买房时见过一次马海涛，至今未再见过他。”李玉兰告诉记者，“他妻子董秀梅2006年下半年找过我，说要花7万元买回我们这个房子，我说这是我们惟一的家，多少钱都不卖。她说我们买房不合法，如果不同意把房子卖给他们，就到法院起诉。结果，他们把我告了。从起诉至今，都是董秀梅打官司。”

2006年12月，李玉兰收到马海涛的起诉状，马海涛的诉求是确认双方签订的房屋买卖协议无效，被告将房屋退还给原告，原告按有关部门评估的房屋价款退还给被告。

通过打官司，李玉兰才知道，马海涛在2000年9月就已经取得了城市居民户口。

2006年12月28日、2007年6月21日，法院两次开庭审理该案。

通州区法院审理认为：违反法律行政法规强制性规定的合同无效。李玉兰系居民，依法不得买卖农村集体组织成员的住房。马海涛要求认定买卖合同无效的诉求，理由正当，证据充分，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。

2007年7月10日，法院判决李玉兰在判决失效之日起90日内腾房给马海涛，依据评估马海涛在判决生效之日起15日内给付李玉兰补偿款93808元。

“对这份判决，我们感到不理解。”李玉兰认为这份判决完全出乎他们的意料，“首先，我们没想到合同无效并且违法，其次，没想到评估违法却被法院认可！”李玉兰说，“买房后，我们光是纯资金投入就超过了12万元！”

这份判决书，犹如一颗原子弹，立即在画家中间炸开了锅。“如果这场官我败诉了，其他画家也将面临同样厄运，”李玉兰说，“这场官司，不再属于我个人！”

7月23日，李玉兰以一审法院认定事实不清、判决没有法律依据、审判程序违法以及评估报告显失公平、评估人员无鉴定资质等理由向北京市二中院提起了上诉。

记者拨通了董秀梅的手机，她听说是记者采访，便以有事为由挂断了电话。

法律之困惑：如何保障农民私权利

经过数日多方调查，本刊记者发现，农民与艺术家房屋诉争焦点是，农民有无权利将宅基地上私有房屋出售给城市居民？

法院一审判决村民张海涛与居民李玉兰签订的房屋买卖合同无效，依据是他们签订的合同“违反法律、行政法规强制性规定”。

宋庄艺术促进会法律顾问饶云峰对农民出售住房问题进行了专门研究，“农民出售宅基地上的私有房屋，没有违反任何禁止性规定。”

第一点，依据《宪法》规定，“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”、“公民在法律面前人人平等”、“公民享有宪法和法律规定的权利”。《民法通则》第71条规定：“财产所有权是指所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”

无论是居民，还是农民，都是中华人民共和国公民，公民虽然职业不同，但都依法享有宪法赋予的相同的权利。既然农民依法对其私有房屋享有所有权，那么就依法享有对其私有财产占有、使用、收益和处分的权利，而在这4项权利中，处分权又是最核心的权利，是所有权最根本的一种标志。“因此，农民有权处置其宅基地上的私有房屋，”饶云峰告诉记者，“农民出售其私产房给居民，是在行使宪法赋予的权利。”

第二点，依据《合同法》第52条规定，“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

法院一审判决依据的是“违反法律、行政法规的强制性规定”，但是，违反了哪条法律、哪条行政法规的强制性规定呢？判决书中并没有明确指出来。

第三点，《土地管理法》第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这条规定说明，法律并没有禁止农民出卖、出租住房，不存在对农民拥有私权利的宅基地上房屋处分权的限制问题。

第四点，关于未经产权过户的农村房屋买卖关系是否有效问题，最高法院(1992)民他字第8号复函中明确规定：“农村房屋买卖应当具备书面契约、中人证明等要件，要求办理过户手续的地方还应依法办理该项手续。”

“只要具有书面契约和中人证明这两个要件，双方买卖房屋的意思表示真实，农民宅基地上的私有房屋的买卖合同就有效，”饶云峰说，“登记与否不是农民私有房屋买卖合同有效的要件，仅是生效房屋买卖合同履行内容之一。”

第五点，2004年2月15日京高法发(2004)391号《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(以下简称《通知》)提出，“与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效”，《通知》要求北京市各级法院“在审判中参照执行”。

张建立在法庭上将《通知》作为支持其诉求的一个唯一依据。“尽管下级法院大都把上级法院的文件、纪要、请示、通知精神作为案件审判依据的现象普遍存在，但这都是不合法的，不具有法律效力。”王玉彩的诉讼代理人赵利全认为，根据全国人大的授权，只有最高法院和最高检察院才有权制作并发布司法解释，北京市高院没被授权，“所以，《通知》不具任何法律效力，作为学术争论观点的会议纪要，对司法审判机构不应该产生任何约束力。”

饶云峰认为，从宪法到法律、行政法规，再到司法解释，没有一条规定禁止农民向居民出售其宅基地上的私有房屋，“所以农民可以向居民出售其私产房——对于公民来说，法不禁止即可为！”

虽然1999年5月6日国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》规定“农村的住宅不得向城市居民出售”，但饶云峰认为，“关于农民处分其私有房屋的权利，宪法和法律以及最高法院司法解释规定十分明确，法律上没有空白和模糊地带，不存在需要政策调整的问题。”

民法通则第6条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”正在北京接访的黑龙江省龙江县人民法院副院长、被评为全国首届“中国法官十杰”之一的张晓红法官告诉记者，“如果政策与宪法和法律相抵触，只能依据宪法、法律和法规，而不能依据政策，相反，和宪法、法律相抵触的政策，应当废止。”

关于司法审判能否依据政策的问题，王立则还持有独立看法。他认为，对公民而言，民事活动的遵守原则，包括守法和不违反政策两个层面，还包括法律和政策没有规定时，也可以按民间习惯办。其总原则是：法无禁止就可为。而人民法院的司法工作，作为公共权力的行使，则比民事活动要严格得多，其基本原则是：法无授权不得为。在我国，就必须遵循“以事实为根据，以法律为准绳”的司法审判原则。就判定合同是否有效的问题，他说最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释(一)》说得很清楚：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”他据此认为：“政策就更不能作为否定合同的依据了”。

通州区法院研究室张涛2004年在一篇文章中写道，“法院研究分析后认为，农民住宅出售给城市居民的房屋买卖合同有效。如果将农村房屋的处分权予以限制，这与我国保护农民利益的国策完全背道而驰。同时，限制农民向城市居民出卖住房，也与合同法合同自由的基本精神相悖。”

以前对法律并不重视的李玉兰，当了被告以后，开始恶补法律知识，并对她这场官司有了更深层次的理解，认为如果禁止农民出售私有房屋给城市居民，等于限制了农民处分私有财产的基本权利，“宪法规定公民在法律面前人人平等，为什么城市居民出售私房对买主没有限制，而偏偏对农民出售私房的买主进行限制呢？这对农民来说公平吗？”

深层之困惑：如何破解宅基地流转难题

对于李玉兰案件的一审结果，有律师认为，法庭判决的依据可能与1999年国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》以及北京市高级人民法院的内部通知有关。

但类似李玉兰的案件，在不同地区、不同法院，有的判决合同有效，有的判决合同无效。

通州区法院研究室张涛在他的文章中认为，同案不同判的现象不但无法起到定纷止争的作用，而且损害司法部门的权威，极易造成较大的负面影响。

宋庄镇党委书记胡介报认为，这是现有农村土地管理法律、法规和政策不完善原因导致的，处理起来难度也很大。

农民住房是其私有财产，拥有所有权，但房屋依附的宅基地却归集体所有，农民对宅基地只有使用权，没有处分权。地随房走、房随地走，这种房地一致的原则，又使得农民在处分其私产房屋时，因为政策限制宅基地使用权转让而无法行使权利。

胡介报告诉本刊记者：“一权不落实，其他都没有！”胡介报指的“一权”就是指对私有财产的处分权，“如果依法处分私有财产的权利无法或者被限制行使，其他权利又从何谈起呢？”

了解中国历史的人都知道，解放初期的土地革命，使农民得到了土地包括土地的所有权和使用权；合作社和人民公社之后，土地的所有权又收归集体所有；家庭联产承包责任制又使土地归农民个体经营，所有权是集体的，虽然农民拥有土地使用权，但没有解决集体财产权的归属问题以及由此带来的收益分配权问题。

属于集体土地性质的宅基地，和耕地一样同样面临着这个问题。

“宅基地不能流转，只能闲置，这在农村是一个不争的事实，”王立则曾对农村房屋利用率进行过调查了解，“农民私房是他们最大的一笔财富，但不少地方闲置率达30%，有的地方到了50%。”王立则介绍，一个家庭，爷爷、奶奶去世了，房子可以继承而保留下来，后来子女成家结婚，又可以获得宅基地，于是宅基地和农民私家房屋只增不减，随着城市化进程的加快，不少农民进城务工、有的升学进入城市，有的富裕后在城里买房……使得农民房屋闲置现象越来越普遍，因为宅基地无法流转，房屋闲置的时间也越来越长，农村房屋大多是土木结构，三年墙皮脱落，五年墙倒，七年房子就塌了，“这不仅是严重的资源浪费，也是对农民权利的践踏！”

我国改革开放30年，但大部分农村房屋至今还没有像城里人一样拥有房屋产权证和土地使用证，“这等于农民没有进入市场交易的证件和条件，和城市居民相比，不能享受同样的公民政策和改革成果。”王立则说，“农民房屋只允许在本村农民之间交易，不能或很难实现利益最大化，于是才有私下把房子出售或出租给城市居民的现象普遍发生。”

王立则说，其实，这种现象自建国以来一直没有停止过。农民卖房后反悔了起诉艺术家索要住房，又发生在作为首都文化创意产业基地之一的“艺术家村”，而艺术家对宋庄发展举足轻重，所以才引起了众多媒体的关注。

自1994年以来，全国各地的1300多面艺术家聚集宋庄，其中包括近百名海外和港台艺术家，宋庄为此成为中国最大的艺术家集聚地。

宋庄艺术家促进会会长洪峰介绍，艺术家进入宋庄以后，可以看到的事实是，盘活了闲置房屋并使其空前升值。

艺术家进入宋庄后，以高于村民交易5至10倍的价钱购置当地闲置房屋，现在买房的艺术家近200户，定居的近1500人，小堡村村民几乎家家都改建了供艺术家租用的工作室，三四间房的工作室，已由3年前的3000元攀升到了1.5万元以上。

艺术画家进入农村，盘活了死产，同时也提出一个课题，“宅基地上只要盖的是住房，依法就不能收回，毁房退地，是愚蠢的，也不会得到任何人的赞成。”

王立则一个观点是，“宅基地如何利用？如何把死产盘活？转让、出售、出租，才能盘活，才能进入流通，才能成为商品，才能增值，农民才能实现利益最大化！否则，就是浪费。本来我们就人多地少，宅基地又收不回来，为什么不开发利用、进入流通，使其商品化呢？作为已经是公权渡让为私权的宅基地的使用权，当它和私房不可分割时，农民出售、出租闲置私房，是发挥这一建设用地效率的最佳途径之一。”

链接：小产权房和农民私房

最近，小产权房话题成为人们关注的一个焦点。有一种说法，在农村建设用地上盖的房屋统称为小产权房，农民在宅基地上盖的房屋，也属于小产权的范围。

如果这样的话，按照建设部发言人6月8日的提示通告“小产权房不受法律保护”这个逻辑，“中国10亿农民最主要的私有财产——宅基地上的私有房屋，将得不到法律保护，”王立则说，“这太可怕了！”

王立则对小产权房和农民私房从土地使用性质、财产权、处分权等6方面总结出两者区别：

1、土地使用权的合法性不同

小产权房土地使用权是集体性质，没有依法转让给个人；而农民私房的宅基地使用权是依法转让的，是完全合法的，包括从祖上传下来的私房，哪怕没有任何手续，其土地使用权也不能认定为非法。

2、房屋财产权不同

小产权房的产权或为集体，或为合股，到个人名下还须经商品房销售这个环节；而农民宅基地房屋，它从开始就是私房，就归农民个人所有，它的私产性质从来就没有改变过。

3、财产处分权不同

小产权房的处分权或为集体，或为股份公司，售出前，任何个人无权处分；而农民私房的处分权，始终是农民个人的私权利，就是1962年的《农村人民公社条例修订草案》，也是允许农民出售私房的，也没有侵犯农民的财产处分权。

4、历史渊源不同

小产权房问题是改革开放以来，甚至是近年以来的新问题；而农民私房问题则是建国近六十年的老问题，是计划经济体制的产物。

5、问题性质不同

小产权问题的核心是农民有没有开发权和发展权的问题；而农民私房涉及的宅基地使用权能否随同私房一起依法转让的问题，其核心是农民的财产权是否和其他公民的财产权一样受法律保护的问题。

6、涉及法律问题不同

小产权问题，在法律上有空白，需要立法填补；而农民私房问题，从法律、法规到司法解释，对宪法“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”、“公民在法律面前一律平等”这些原则，都是贯彻始终的。

宋庄能否成为一个试验区

十几年前的宋庄，以小堡村为例，村民人均年收入仅三五百元，艺术家进入小堡村以后，宋庄镇及时制定了文化造镇计划，策划并实施了两届中国·宋庄文化艺术节，短短几年，宋庄艺术村国际名望空前高升，而且文化搭台、经济唱戏，宋庄经济发展呈现最好态势。

饶云峰介绍，宋庄镇2006年总投资20多亿元，其中文化产业3.2亿元，高达18%，全年利税3.5亿元，创历史新高。艺术家作品公开拍卖，成交额近亿元。艺术家中心区小堡村，全村1300人，2006年总产值却高达3.5亿元，上缴利税1816万元，人均纯收入1.2万元。据不精确分析，直接由文化因素产生的收益，约占该村人年均收入的45%。

艺术家和当地农民形成了一种互利互惠的社会经济结构，艺术家群落成为一种社会和经济资源，“不仅带动了当地经济的发展，还从根本上改变了我们地区的文化现状。”饶云峰介绍，“不少农民开始理解艺术家，不少农家子弟考上了艺术院校，艺术常识在农村得到了相当大的普及。”小堡村支委委员李学来，原来仅是艺术爱好者，“如今，他的一幅画能卖到几千元了。”

但是，李玉兰一审败诉“让宋庄艺术家坐卧不宁，”王立则说，“如果二审维持原判，我们都将面临流离失所的尴尬境地。”

艺术家呼吁政策

1999年在白庙村买了一处院落的画家刘作瑞，“丈夫和孩子都在广西，之所以没搬过来，就是因为艺术家被告上法庭，现在还没有说法，我们只能两地分居，并焦急地等待着最终结果”。“虽然我现在没被告上法庭，但不敢保证以后不被告啊！”

刘作瑞平时不接触法律，“艺术家被告了，我才看宪法、合同法、物权法这些法律，因为官司涉及我们所有的艺术家。”刘作瑞认为，法院一审判决合同无效，“这是一个大问题，是一个诚信问题。”民法通则第4条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”个别人看到原先出售的房屋如今价格飙升，“不讲诚信，恶意毁约，诉至法庭。”诚实守信是千年古训，是民族灵魂，是道德底线。“但判决不应该也不能支持不诚信啊，鼓励不诚信，实际是对社会道德的摧残！”

“其实，诚信不仅是道德原则，也是法治原则。”王立则对记者说，“法治原则与道德原则在价值取向上如果不保持高度一致，就会造成价值体系彻底崩溃，社会就会产生混乱。”如果道德沦丧，而法律又不能守住这个底线的话，“就无法建立起一个诚信体系。”

宋庄艺术家都不希望“因为个别农民的不诚信造成十几年来已经形成的一种互利互惠的社会经济结构被打破”。接受本刊记者采访的艺术家都表示，如果这个问题不能很好地解决，不排除到宋庄之外的其他地方去发展，“他们给出的条件都很优惠。”

但实际上，这些艺术家“还是不舍得离开宋庄”。为此，7月31日，栗宪庭、杨少斌、岳敏君、高惠君等315名艺术家，就维护农民私房处分权问题，联名致信最高法院、北京市高院、北京市二中院、通州区法院、北京市委、市政府、通州区委、区政府等有关方面及领导，请求尽快出台相关政策。

对于艺术家的这些做法，宋庄镇党委书记胡介报认为这是他们的权利，“目前的症结在于农村土地现有的管理法规还不完善，农村集体土地所有权被无形限制，国家应该采取相关政策，将农民闲置的集体土地进行盘活，这样交易问题也迎刃而解。”

而如何盘活闲置的集体土地，却是一个不小的难题，尽管很难，但还是有地方开始尝试如何盘活了。

今年7月1日，重庆市工商局出台新政，允许农民以土地承包经营权直接入股，支持探索农村土地流转新模式，该市九龙坡尝试农村宅基地换城市住房、其他部分区县试点“土地换社保”等新方式；四川成都通过宅基地的置换整合出新增耕地，与城市建设用地的同等面积对换；河南鹤壁推出集体建设用地使用权流转办法，正在改革探索中……

《中国经济周刊》记者在广东实地调查中发现，该省农村宅基地转让出租的地方法规尽管还未最终出台，但农民的私下交易已较为普遍，并自发形成了一个宅基地流转的地下市场。

据报道，今年广东省“两会”期间，时任广东省国土资源厅厅长的林浩坤向媒体表示，由该部门草拟的《关于加强农村宅基地管理的通知》已上报广东省政府审批。其中明确了农民合法的宅基地可上市流转，其中包括宅基地的转让、出租，并拥有收益权。

此消息一出，立即引起了各方高度关注。

此后，在全国“两会”上，温家宝总理在政府工作报告中指出，包括农村集体建设用地和宅基地，都要控制增量，盘活存量，提高土地利用效率和集约化程度。专家认为，“盘活”一词显得特别醒目。

十届全国人大五次会议审议通过、10月1日即将实施的《物权法》第153条也规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而此前的“禁止城镇居民在农村购置宅基地房屋”的条文被删去了。

《土地管理法》第10条第一款规定，“农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，根据这条法律规定，“属于农民集体所有的宅基地，当户主放弃使用权后，村委会自然依法有权进行经营和管理。”王立则认为，“既然有权经营和管理，就有权转让和出租，并收取转让金或者租金。”

依照王立则这个说法，宋庄镇小堡村似乎早已进行这种尝试了。

记者在采访中发现，画家王秋人与小堡村崔大为于1995年7月18日签订购销(房屋)协议书，购得其院落一处，王秋人一次性付给崔大为“房屋及宅基地使用权款合计人民币4.75万元”。

小堡村委会不仅在《集体建设用地使用证》“变更记事”一栏加盖公章将“本证所标尺寸”的宅基地“于1995年7月18日转让给王秋人使用”，还在和崔大为1993年5月17日订立、经过公证处公证的《土地使用合同》，将土地使用者名字变更为王秋人。这份《土地使用合同》中规定，土地使用者每年向村委会交付土地使用费17.35元。王秋人认为，他支付购房款中含有宅基地使用权费，“我是有偿使用宅基地。”

一言难尽的宅基地

关于农村房屋和宅基地问题，最高法院1984年8月30日讨论通过的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第64条规定：“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”

联合国粮食和农业组织的土地词汇手册中文版中关于宅基地的定义是：“农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地。用于建造住房、辅助住房(厨房、仓库、厕所)、庭院、沼气池、禽畜舍、柴草堆放等。宅基地的所有权属农村集体经济组织。农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，但宅基地所有权始终为集体所有。出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。农户建造房屋及小庭院使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”

“这个定义综合了我国宪法、法律和法规中关于宅基地的相关规定，并且是代表国家提交联合国粮农组织的，”王立则认为，“因而具有权威性，也具有法律效力。”

山东贝特律师事务所刘京林认为，这个定义中并没有禁止或者限制宅基地上房屋的转让，同时明确了土地使用权的相应转移。从国家立法本义来看，对集体土地的使用权的法律限制，仅是不得用于非农建设，而宅基地的用途却已经定性为农业建设用地。“”

中国宪法强化了公民私权利的保护，宅基地上的房屋是公民的合法私人财产，是权利圆满的所有权，宅基地是国家对农民给予的土地专用权利，具有物权性质，也是近乎圆满的权利。因此，虽然法律上实行“房地一体”的原则，但农村宅基地及农民住宅却是“房地分离”的，也就是说——农民宅基地所有权归集体所有，使用权归个人所有，在个人生活期间，集体不得干涉，不得收回。而农民处分自有住宅，集体组织是不能干涉的，同样，农民处分授权使用的宅基地使用权，集体组织一般也是不能干涉的，只是对处分住宅的农民再申请宅基地的作了限制。

“依照宪法和合同法对权利的规定，农民处分其私房以及公权渡让为私权的宅基地使用权，是合法的，不违背国家公共利益和集体利益。”王立则十分赞成刘京林律师的这个观点。

全国人大在审议《物权法》的说明中指出，宅基地使用权的转让，从全国范围全面实施，时机尚不成熟，“但我认为，在局部地区，条件应该是成熟的。”王立则讲着讲着，似乎兴奋起来，“即将实施的《物权法》，为修改当前违宪或与法律相抵触的有关政策和规定，实际上已经扫清了法律上的障碍。”

315位艺术家的联名信指出，建国近60年来，农民私房以民间约定俗成的方式转让，在全国是普遍现象，尤以北京为甚。由此引发的利益冲突、经济纠纷和社会矛盾，随着郊区的开发、房产价格的飙升，已经到了全面爆发的临界状态。宋庄文化造镇在首都郊区率先成效，相关社会矛盾也先期爆发。如不及时化解，蔓延之势在所难免。出台相关政策，确实到了刻不容缓的地步。

“北京作为首都，城乡统筹发展比其他省市更具紧迫性，社会和谐对全国更具示范性。”饶云峰告诉记者，“这些艺术家们希望在北京十大文化创意产业聚集区先予试点，尽快出台相关政策，及时化解社会和谐隐患，以确保首都新农村建设和文化创意产业健康快速发展。”

这些艺术家建议：从农民的根本利益出发，在不完全打破现行法律和政策框架的情况下，认定买卖私房不违法，房屋买卖合同有效；卖房可视为同时放弃宅基地使用权；为保证农村土地为集体所有的现行制度，在未改变宅基地作为建设用地性质的情况下，宅基地使用权由所有权人——村集体收回管理，再由村集体与确实是用于居住的艺术家签订使用合同，酌情收费。这个收益归全体村民所有，既保护了全体所有权人的利益，也杜绝了个别见利忘义之人的“利益驱动”。

难题正在破解

315名艺术家的联名信发出以后，引起了有关方面对农民与艺术家房屋纷争的高度重视。就在艺术家白子被诉案宋庄法庭开庭的8月10日同一天，北京市委研究室文教处副处长何明到宋庄调研，听取了被部分诉艺术家和农民的意见。

何明到宋庄深入了解情况，“就是综合考虑艺术家、农民以及宋庄镇三方面的利益，顾全大局，近期从方法上、长远从政策上解决二者之间的争端。”

何明接受中新社记者采访时表示，宋庄已经成为首都一张城市名片，据了解，有200多位艺术家在这里买房，“如果艺术家把这个官司打输了，那可能就会像那个多米诺骨牌效应，推倒第一张，它影响后面，其他农民起来仿效。”实际上，这200多位艺术家在宋庄艺术家群体中是非常核心的一个群体，对宋庄的发展起了一个稳定的作用。“如果艺术家官司输了，它对宋庄长远的发展可能带了不利的影响。”真正出现这个局面，是宋庄农民不愿看到的，也是宋庄镇政府、艺术家不愿看到的，“我个人认为，这是土地制度创新的问题。一个可能就是通过文化创意产业综合性的政策，通过‘一篮子’政策，才能从根本上解决问题。”

通州区委宣传部一位副部长告诉记者，最高人民法院也对农民私有房屋及其宅基地问题十分重视，“已从法律的角度进行调研了，相信将来会有一个说法。”

无论是农民、艺术家，还是地方各级领导，“可以说，几乎所有的人，都非常关心高层如何破解农村集体土地流转难题，我们迫切地期待着！”饶云峰充满希望地说。